Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка недвижимости — популярная практика, необходимая для решения ряда имущественных вопросов. Чтобы не ошибиться с выбором экспертов и провести процедуру правильно, лучше заранее разобраться в нюансах этого процесса.

Оценка квартиры — это экспертное исследование, которое помогает определить объективную стоимость жилья в актуальных рыночных условиях.

В каких ситуациях она может потребоваться:

1. При продаже или покупке квартиры. Помогает определить адекватную цену жилья, обоснованно вести переговоры, выбрать выгодное предложение или не упустить выгоду при продаже.
2. Для сделок с финансовыми организациями. Кредит, ипотека или займы, в условиях которых фигурирует недвижимость (в качестве приобретаемого объекта или залога) требуют независимой экспертизы.
3. Для оформления наследства. Некоторые близкие родственники имеют законные права на получение конкретной доли жилья. Поэтому необходимо определить ценность квартиры в денежном эквиваленте.

О том, как по закону должна наследоваться недвижимость, можно подробнее узнать в нашем материале.

1. Для решения имущественных споров в суде. Раздел совместно нажитого имущества при разводе, наследственные и прочие судебные разбирательства обязательно сопровождаются оценкой жилья.
2. Для страхования недвижимости. Сумма страхового взноса напрямую зависит от стоимости объекта.
3. В других ситуациях, когда требуется объективно оценить ценность квартиры.

Чтобы лучше понять процесс, важно разобраться в основных деталях процедуры.

Во-первых, есть несколько понятий стоимости квартиры:

• рыночная — объективная цена недвижимости, по которой её можно купить или продать в условиях свободного рынка;
• ликвидационная — стоимость квартиры, которую нужно продать быстро в силу чрезвычайных обстоятельств вне зависимости от рыночных условий (цена такого жилья будет меньше аналогичных квартир);
• инвестиционная — помогает определить, насколько будут выгодны вложения в данное жильё (например, при сдаче его в аренду);
• кадастровая — цена, которую устанавливают по результатам оценки по нормам законодательства, часто для решения вопросов налогообложения (например, помогает понять, во сколько обойдётся налог на данное имущество).

Во-вторых, существует несколько методов экспертной оценки квартиры.

Сравнительный метод
Суть заключается в сравнении объекта оценки с квартирами, схожими по ключевым параметрам: площадь, местоположение, наличие балкона и т.д. Метод помогает установить конкурентоспособную, объективную цену в актуальных экономических обстоятельствах.

Чаще всего метод используют для выявления рыночной стоимости квартиры.

Доходный метод
Квартиру оценивают как потенциальный источник прибыли. Эксперты по ряду параметров определяют, какие доходы в будущем сможет принести конкретное жильё в зависимости от целей (для аренды или перепродажи, например). При этом учитываются все возможные риски — кризис, рост или падение цен, конкуренция (новостройки поблизости, более дешёвые предложения в районе и т.д.), землетрясения и прочее.

Метод используют в основном для определения рыночной и инвестиционной стоимости.

Затратный метод
Эксперты должны определить, какие расходы уйдут на то, чтобы построить такой же объект недвижимости с учётом его износа. Суть подхода в том, чтобы покупатель не переплатил за жильё больше, чем выйдет стоимость его замещения. Обычно оценку проводят в связке с земельным участком, на котором стоит недвижимость.

Каждый из методов предполагает свой ряд работ и комплексов исследований. Иногда оценщики совмещают несколько подходов сразу.

В-третьих, на итоговую стоимость квартиры влияет ряд факторов:

1. Расположение. В каком районе находится жильё, насколько развита инфраструктура и транспорт, удалённость от метро и остановок и т.д.
2. Состояние дома. Степень износа и его общее состояние, материалы, год постройки и другие факторы.
3. Состояние самой квартиры — на каком этаже она расположена, есть ли балкон, количество комнат и площадь, удобства, ремонт, дефекты.
4. Экологическая обстановка. Наличие рядом загрязняющих воздух экономических объектов, близость парков и водоёмов и прочее.
5. Другие индивидуальные факторы, например, шумные соседи.

Теперь можно поговорить об основных этапах процедуры:

1. Сначала эксперты на консультации определяют главные цели оценки. Сделка купли-продажи, инвестиции, разбирательства в суде и т.д.
2. После заключается договор, в котором прописаны все условия и стоимость работы.
3. Затем оценщик знакомится с необходимыми документами (на квартиру и правоустанавливающими).
4. Эксперт проводит осмотр жилья и собирает первичные данные об объекте.
5. Определяет, какой метод будет оптимален для оценки.
6. Проводит ряд исследований, расчётов, сравнений, корректировок в зависимости от выбранного подхода.
7. Составляет подробный отчёт об оценке, где указывает первичные цели и расписывает результаты экспертизы.
8. Согласует результат с клиентом.

Более детальный план будет зависеть от цели оценки и актуального подхода. Общего шаблона работы здесь нет.

Конкретный список документов будет зависеть от ситуации, но примерный перечень выглядит так:

• паспорт и идентификационный код;
• документы, подтверждающие право собственности на жильё;
• план этажа;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРН, сведения о наличии у квартиры обременений;
• фотографии квартиры;
• другие актуальные технические документы.

Если кроме этого списка в деле потребуются дополнительная документация, эксперт попросит её предоставить.

Важно правильно выбрать специалистов для экспертизы. Обращаться к некомпетентным оценщикам опасно. Это ведёт к риску получить некачественный результат и переплачивать за новую процедуру.

На что нужно обратить внимание при выборе профессионалов:

1. Проверьте документы компании: сертификаты, лицензию, квалификацию.
2. Изучите их репутацию по отзывам предыдущих клиентов.
3. Попросите показать полис страхования профессиональной ответственности.
4. Смело задавайте экспертам любые вопросы о состоянии рынка и нюансах работы, убедитесь в их экспертности — грамотные специалисты не откажут в подробной консультации. Они должны хорошо разбираться в аналитике и тонкостях рынка недвижимости.

Если вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно выбрать хороших специалистов, лучше обратиться к агентам — компаниям, которые выступают посредниками между экспертами и клиентом.

Например, в Казани в этом может помочь «Ак Барс Дом». Это надёжная компания-застройщик, которая 12 лет строит дома и жилые комплексы. Они разбираются в рынке недвижимости и смогут выбрать грамотных оценщиков.

Сотрудничать с компанией комфортно. Нужно оставить заявку, согласовать время встречи с экспертом, дождаться его приезда в назначенный день и позже получить результат экспертизы на электронную почту.