М² - Журнал о квадратных метрах

Нужно ли исполнять обязательства по договору аренды недвижимости в период COVID-19?

Сразу скажем, что сам по себе факт пандемии вируса не является основанием для того, чтобы не платить за аренду недвижимости, но есть важные нюансы.
В марте 2020 года, Россия, следом за Китаем и многими странами Запада, столкнулась с ситуацией пандемии коронавирусной инфекции. В таких условиях власти были вынуждены ограничить передвижение граждан и приостановить работу большинства предприятий малого и среднего бизнеса. Данное обстоятельство не может не сказаться на рынке аренды недвижимости.

В настоящей статье мы постараемся разобраться в том, какие меры поддержки арендаторы могут получить от государства, что следует предпринять арендаторам и арендодателям, чтобы минимизировать для себя экономические и юридические риски аренды, связанные с пандемией и как действовать, если договориться не получается.

«Антикризные» меры поддержки от государства и не только.

1 апреля 2020 года был принят первый «Антивирусный закон»*. Его статья 19 полностью посвящена арендным договорам, заключенным до введения в субъекте, где такие арендные договоры заключены и исполняются, режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Стоит отметить, что все регионы, включая Республику Татарстан**, такой «особый» режим ввели.

*Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
** Распоряжение президента Республики Татарстан от 19.03.2020 года № 129 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан».

Меры, предложенные государством:

1) Отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Арендодатель будет обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Условия отсрочки конкретизированы отдельным постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года за номером 439*.

Отсрочка (именно отсрочка, а не прощение уплаты аренды) применяется только к коммерческой аренде и только к предпринимателям, относящимся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от пандемии. Перечень таких отраслей предусмотрен отдельным постановлением Правительства РФ**.

Общий период отсрочки составляет срок с даты введения в субъекте «особого» режима и до 1 октября 2020 года, при этом:

1) в период действия «особого» режима на территории субъекта, арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если они включены в сумму арендной платы;
2) в период со дня окончания действия «особого» режима на территории субъекта и до 1 октября 2020 года, арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Образовавшаяся за период отсрочки задолженность гасится следующим образом и на следующих условиях:

а) арендатор и арендодатель заключают дополнительное соглашение;
б) начало уплаты задолженности – не ранее 1.01.2021, конец – не позднее 1.01 2023;
в) периодичность уплаты – равными платежами не чаще одного раза в месяц;
г) размер одного платежа – не более половины от размера месячной платы по договору аренды;
д) все денежные меры ответственности по отношению к арендатору за несвоевременную оплату (штрафы, пени и тд.) в связи с отсрочкой не применяются.

Установление арендодателем каких-либо дополнительных платежей с арендатора за предоставление отсрочки не допускается.

*Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»
**Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

короновирус москва
2) Уменьшение арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества по требованию арендатора.
Отсрочка предоставляется только арендаторам – «счастливчикам» из перечня отраслей, вошедших в перечень особо пострадавших, но как же быть остальным?

Остальные арендаторы могут обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

При этом, законом не предусмотрена обязанность арендодателя снизить размер арендной платы на основании такого обращения арендатора, как не предусмотрены размер и условия такого снижения.

Таким образом, в данной части, государство по сути предоставляет полный карт-бланш арендатору и арендодателю по вопросу поиска выхода из сложившейся ситуации.

Уже сейчас глобально видны тренды на среднесрочное снижение арендных ставок в отношении практически всех видов недвижимости.

При таких обстоятельствах, многие арендодатели, охотно идя на встречу своим арендаторам, освобождают их от уплаты аренды на период пандемии, чтобы не потерять их. Они четко понимают, что если потерять старого арендатора сейчас, то неизвестно, сколько займет поиск нового арендатора и насколько упадут арендные ставки на тот момент времени.

Пожалуй, наиболее разумным в данном случае будет открытый разговор арендодателя и арендатора «по душам».

В случае нахождения точек прикосновения по этому вопросу, стоит сопроводить разговор письменным обращением арендатора к арендодателю с просьбой об снижении/освобождении от уплаты аренды (или об иных договоренностях на взаимовыгодных условиях) и заключении соответствующего дополнительного соглашения об этом.

Как действовать, если нет оснований для отсрочки, а договориться не получается?

Как говорится: «Если хочешь мира, готовься к войне».

Если на законную отсрочку претендовать нельзя, а договорится не удается и между арендатором и арендодателем возникает спор, грозящий обращением в суд, необходимо хотя бы в общих чертах уже сейчас иметь правовую позицию в споре.

Пожалуй, в результате пандемии в менее выигрышном положении оказываются именно арендаторы. Их доходы резко падают, а обязанность платить аренду по договору остается.

Верховный Суд РФ в своем последнем разъяснении предлагает для арендаторов несколько путей правовой защиты*:

1) Признание пандемии коронавируса форс-мажором в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ. Многие договоры аренды содержат положения о признании пандемии обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором).

Между тем, в случае судебного спора, суд оценивает является ли пандемия форс-мажором именно для данного конкретного арендодателя. Например, пандемия не будет форс-мажором, если арендатор использует арендуемое помещение под аптеку или иной объект, деятельность которого в связи с пандемией не приостановлена.

Кроме того, следует учитывать последствия невозможности внесения арендной платы в связи с форс-мажором: платить аренду за неоплаченные периоды все равно придется, но арендодатель не может применять к арендатору какие-либо меры ответственности за такую несвоевременную плату.


2) Признание пандемии коронавируса существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ситуация та же, что и с форс-мажором: именно суд оценивает существенно ли изменились обстоятельства для арендатора в связи с пандемией в каждом конкретном случае или нет.
Последствием использования данного пути является расторжение (в крайне редких случаях – изменение) договора аренды в судебном порядке.


3) Приостановление арендных платежей в силу ст. 328 ГК РФ на основании того, что арендодатель не предоставляет недвижимость в пользование по договору аренды.

Данный путь может быть использован, например, если арендодателем является лицо, сдающее помещения в едином комплексе недвижимости (офисное здание, торговый центр, рынок и тд.), а арендатором – лицо, арендующее составную часть такого единого комплекса недвижимости (помещение, торговое место и т.д.).

В данном случае арендатор может сослаться на то, что арендодатель закрыл свой комплекс недвижимости и поэтому нарушил свои обязательства по договору аренды в части предоставления арендуемой недвижимости, соответственно арендатор вправе приостановить исполнение договора со своей стороны – не оплачивать аренду за период «простоя» арендуемой недвижимости.

При этом, арендодатель может сослаться на то, что закрыл объект недвижимости не по своей воле, а в соответствии с указом главы субъекта, предписывающим приостановить его деятельность из-за угрозы распространения вируса. В таком случае, он может прекратить договор аренды на основании ст. 417 ГК РФ («Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления»).

В заключении, хотелось бы в очередной раз отметить, что несмотря на то, что сейчас все мы находимся в тяжелом и неопределенном положении в связи с пандемией вируса COVID-19, стоит уже сейчас позаботится о том, чтобы снизить неблагоприятное влияние пандемии на арендные отношения, потому что рано или поздно пандемия закончится и весь мир приступит к тому, чтобы разбираться с его последствиями. Впереди у нас будущее, и конечно же светлое, поэтому нужно готовиться к нему уже сейчас, не зацикливаясь на сегодняшней ситуации.
ПОКАЗАТЬ ЕЩЕ