Как обманывают покупателей квартир
Расскажем об уловках продавцов, на которые может попасться каждый.
купить квартиру
Покупателя обманывают, чтобы избавиться от проблемной квартиры или когда хотят выманить деньги. В первом случае обмануть могут риелторы и продавцы, во втором — мошенники. В статье будем говорить об уловках продавцов.

Диана
Автор статьи

Обман №1: не говорят о других собственниках

Это распространённый обман — продавцы скрывают от своих родственников о продаже квартиры, а покупателю просто ничего не говорят о других потенциальных собственниках.

Потенциальные собственники — это те, кто может претендовать на квартиру, например, наследники или супруги, в том числе бывшие.

Чем это опасно. Наследники, которые не успели переоформить квартиру на себя, могут обратиться в суд за признанием куплю-продажу недействительной. Тогда в лучшем случае они сами будут разбираться с продавцом, в худшем — жильё будет переоформлено на них, а с продавцом разбираться будете вы.

Жена или муж, узнавшие о продаже общей квартиры, тоже могут оспорить сделку. Ведь даже если они не зарегистрированы собственниками, право на недвижимое имущество у них есть в силу закона.

Как снизить риски. Внимательно посмотрите дату выписки из ЕГРН и фамилии собственников. Спросите, кто эти люди, согласны ли они на продажу квартиру.

Если квартира унаследована, посмотрите дату перехода прав на наследника. Совсем свежая дата и отсутствие других собственников — это как раз риск появления других наследников. Если со дня перехода прав прошло 3 года и больше, то риски будут минимальны.

Посмотрите дату регистрации собственности на имя продавца. Узнайте у него, не женат (замужем) ли он или не состоял ли он в браке до покупки жилья. Попросите предъявить свидетельство о браке или о его расторжении — сопоставьте даты.

Если получается, что квартира — совместно нажитое имущество, спросите, оформлено ли согласие от супруги (а) на продажу квартиры. Согласие должно быть заверено нотариусом.

Читать статью: Почему ипотека лучше съёмной квартиры
как продавцы обманывают покупателей

Обман №2: обещают оставить мебель, а сами её вывозят

Квартиру могут продавать с мебелью и техникой, обычно это проговаривается на сделке. Доверчивые покупатели не указывает об этом соглашении в договоре купли-продажи, а в акте приёма-передачи квартиры пишут только, что «претензий не имеется», не расписывая другие пункты.

Читать статью: Акт приёма-передачи квартиры: правда без иллюзий

Чем это опасно. Если вы устно договорились, что квартира продаётся с мебелью, но в договоре купли-продажи или передаточном акте о мебели ничего не написали, бывшие хозяева могут всё забрать и вывезти.
Доказать, что вы договорились продать-купить обустроенную квартиру очень сложно, часто просто невозможно.

Как снизить риски. Квартиру передают по акту приёма-сдачи — это может быть отдельный документ или формулировка в тексте договора купли-продажи. Подробно распишите, что именно остаётся и переходит покупателю. Например, «квартира передаётся покупателю со всем имуществом, расположенным в квартире, на день составления этого договора: с кухонным гарнитуром, мебелью в зале, мебелью в прихожей» или «при передаче квартиры покупателю остаётся зеркальный шкаф-купе в прихожей, кожаный диван в большой комнате, кухонный стол, 4 деревянных стула.»
дизайн интерьера красивый стул

Обман №3: продают квартиру с долгами

Есть продавцы, которые прямо говорят: «продаю квартиру с долгами по коммунальным услугам. Согласен снизить цену на размер долга». Но есть и нечестные люди, которые скрывают долги по КУ.

Чем это опасно. Это не опасно, но будет неприятно, если вы потратили несколько миллионов на покупку жилья и оказалось, что есть ещё большой долг перед коммунальными службами.

Кроме взноса на капитальный ремонт долги по КУ на нового собственника квартиры не переходят. Новый собственник вправе открыть новый лицевой счет и оплачивать КУ по нему.

Но коммунальщики, требуя погашения задолженности, могут отказывать в открытии нового лицевого счета, угрожать отключением воды и электричества. Это всё незаконно, но настроение портит изрядно, иногда даже приходится судиться.

Как снизить риски. Во-первых, попросите продавца показать квитанцию по ЖКУ, сфотографируйте её. Вы можете потом посмотреть остаток долга через муниципальные госуслуги, введя номер лицевого счета и фамилию получателя услуг, либо позвонить на горячую линию управляющей компании.

Во-вторых, попросите продавца предоставить справку об отсутствии задолженности с печатью УК.

В-третьих, при принятии квартиры от продавца укажите текущие показания счётчиков на воду, электричество и газ в передаточном акте. Так вы зафиксируете начало пользования этими услугами, то что «накрутилось» при продавце будет только его долгом.
квартира с долгами

Обман №4: путают понятия «аванс» и «задаток»

Продавец и покупатель могут оформить предварительный договор купли-продажи и указать, что покупатель внёс задаток.

Чем это опасно. В обиходе задатком называют аванс, то есть предоплату. Но с юридической точки зрения это совершенно разные понятия.
По закону, если купля-продажа не произошла по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если договор не заключили по вине продавца, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Поэтому, если вы передали продавцу именно задаток, а потом продавец начинает рассказывать «страшилки» про квартиру, например о регулярном прорыве канализации, и вы передумали о покупке, вернуть деньги не удастся.

Как снизить риски. Обратите внимание на формулировки в предварительном договоре. Должно быть указано, что вы даёте продавцу аванс, тогда в случае неоформления договора купли-продажи продавец должен будет вернуть деньги.
Как не стать обманутым покупателем

Обман №5: умалчивают о недостатках квартиры

Конечно, каждый продавец будет только хвалить продаваемую квартиру — ему же хочется её поскорее продать и получить деньги. Но есть вещи, о которых он должен сообщить. Например, о проведённой перепланировке.

Чем это опасно. Если вы купите квартиру с неоформленной перепланировкой, то обязанность по её узакониванию ляжет на вас. В лучшем случае вы потратите круглую сумму и пройдёте по всем инстанциям, в худшем — вам придётся всё восстановить как было.
Кроме того, некоторые банки отказываются выдавать ипотечный кредит на квартиру с неузаконенной планировкой, поэтому в будущем могут возникнуть сложности с продажей этого жилья.

Как снизить риски. Посмотрите технический паспорт квартиры, и сравните нарисованное с реальностью. Сделать это нужно при первом осмотре жилья, чтобы при оформлении сделки факт неузаконенной перепланировки не стал неприятным сюрпризом.
Как не стать обманутым покупателем:

  1. Требуйте у продавца свежую выписку из ЕГРН, в которой внимательно изучите, сколько собственников квартиры, когда и почему они стали собственниками, нет ли обременения.
  2. Если покупаете квартиру с мебелью, обязательно пропишите это в договоре купли-продажи или передаточном акте.
  3. Возьмите реквизиты квитанции по оплате ЖКУ — номер лицевого счета, ФИО пользователя услугами, адрес квартиры. Посмотрите на сайте муниципальных госуслуг сумму долга.
  4. В предварительном договоре о передаче денег пишите «аванс». Если уверены, что хотите именно эту квартиру и боитесь, что продавец продаст её другим покупателям, укажите о задатке.
  5. Посмотрите технический паспорт на квартиру. Если была перепланировка, по техническому паспорту станет ясно, узаконена ли она.
Поделиться статьёй
ПОКАЗАТЬ ЕЩЁ